2026년 주택분 종합부동산세는 6월 1일 현재 주택 소유자에게 부과되며, 공시가격 합계에서 1세대 1주택자 12억원·그 밖의 개인 9억원을 공제한 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱한 과세표준에 세율을 적용합니다. 납부기간은 법에 정해진 12월 1일부터 12월 15일까지이고, 고지서는 그 5일 전까지 발송됩니다. 2026년 8월에 발표된 세제개편안은 2027년분부터 적용하는 안이라 올해 고지분에는 반영되지 않습니다.
목차
종부세 계산 순서 5단계
종합부동산세법 제8조·제9조가 정한 계산 흐름은 아래와 같습니다.
- 1단계 과세표준: (주택 공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%
- 2단계 산출세액: 과세표준 × 세율(2주택 이하 또는 3주택 이상 표)
- 3단계 재산세 중복분 공제: 종부세 과세표준에 해당하는 부분에 이미 부과된 재산세를 뺍니다
- 4단계 1세대 1주택자 세액공제: 고령자·장기보유 공제율(합계 최대 80%)만큼 뺍니다
- 5단계 세부담 상한·농어촌특별세: 재산세+종부세가 전년의 150%를 넘으면 초과분을 없는 것으로 보고, 결정된 종부세의 20%를 농어촌특별세로 함께 냅니다
과세기준일과 공제금액
과세기준일은 재산세와 같은 매년 6월 1일입니다(종합부동산세법 제3조).
| 구분 | 공제금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억원 | 법 제8조제1항제1호 |
| 그 밖의 개인(다주택·부부 각자 명의 등) | 9억원 | 법 제8조제1항제3호 |
| 법인(일반 세율 적용 법인) | 0원 | 법 제8조제1항제2호 |
위 표와 아래 세율표는 2026년 10월 19일 기준 시행 중인 종합부동산세법(2026년 1월 1일 시행)과 같은 법 시행령(2026년 10월 1일 시행)을 확인한 내용입니다.
일시적 2주택(신규주택 취득 후 2~3년 이내), 상속주택(상속개시 5년 이내 등), 지방 저가주택(공시가격 4억원 이하 등)은 요건을 갖추면 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제를 받을 수 있습니다. 다만 이 특례는 신청해야 적용되며, 신청 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
공정시장가액비율 2026년 적용값
종합부동산세법 제8조는 공정시장가액비율을 60~100% 범위에서 대통령령으로 정하도록 하고 있고, 시행령 제2조의4는 주택분 비율을 100분의 60으로 정하고 있습니다. 2026년 10월 1일 시행 시행령에서도 이 조항은 바뀌지 않았으므로 2026년분 종부세에는 60%가 적용됩니다.
세율표: 2주택 이하와 3주택 이상
개인의 세율은 주택 수에 따라 두 표로 나뉩니다. 12억원 이하 구간은 두 표가 같고, 과세표준 12억원을 넘는 부분부터 3주택 이상에 높은 세율이 적용됩니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 150만원 + 3억원 초과분 0.7% | 150만원 + 3억원 초과분 0.7% |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 360만원 + 6억원 초과분 1.0% | 360만원 + 6억원 초과분 1.0% |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 960만원 + 12억원 초과분 1.3% | 960만원 + 12억원 초과분 2.0% |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 2,650만원 + 25억원 초과분 1.5% | 3,560만원 + 25억원 초과분 3.0% |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 6,400만원 + 50억원 초과분 2.0% | 1억1,060만원 + 50억원 초과분 4.0% |
| 94억원 초과 | 1억5,200만원 + 94억원 초과분 2.7% | 2억8,660만원 + 94억원 초과분 5.0% |
법인은 누진세율 대신 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%의 단일세율이 적용됩니다. 주택 수를 셀 때 공동소유 주택은 공동소유자 각자가 1주택을 가진 것으로 보고, 다가구주택은 1주택으로 봅니다.
재산세 중복분 공제
종부세 과세표준에 해당하는 금액에는 이미 재산세가 부과되어 있으므로, 같은 부분에 대한 재산세를 종부세에서 뺍니다(법 제9조제3항, 시행령 제4조의3). 공제액은 실제 부과된 재산세를 아래 비율로 나눈 금액입니다.
- 분자: 종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세 표준세율(과세표준 3억원 초과 구간 0.4%)
- 분모: 보유 주택 전체를 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액
재산세 공정시장가액비율은 일반 주택 60%이고, 2026년 1세대 1주택은 시가표준액에 따라 43~45%(6억원 초과는 45%)입니다. 세부담 상한이나 지자체 세율 조정이 없으면 공제액은 대략 종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%에 가깝습니다.
1세대 1주택자 고령자·장기보유 세액공제
1세대 1주택자는 산출세액(재산세 중복분을 뺀 금액)에서 아래 두 공제를 합산해 최대 80%까지 뺄 수 있습니다(법 제9조제5항~제8항). 나이와 보유기간은 모두 6월 1일 현재로 판단합니다.
| 고령자 공제(연령) | 공제율 | 장기보유 공제(보유기간) | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 만 60세 이상 65세 미만 | 20% | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 70세 미만 | 30% | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 만 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
예를 들어 만 72세(40%)이면서 16년 보유(50%)하면 합계는 90%지만, 한도가 있어 80%만 공제됩니다.
부부 공동명의 1주택자 특례
부부가 한 채를 공동명의로 가진 경우 기본은 각자 9억원씩, 합계 18억원을 공제받습니다. 대신 고령자·장기보유 세액공제는 받지 못합니다. 특례를 신청하면 부부를 1세대 1주택자 한 사람처럼 보아 12억원 공제와 세액공제를 적용합니다(법 제10조의2).
- 대상: 세대원 1명과 배우자만 주택 1채를 공동 소유하고, 다른 세대원은 주택이 없으며, 부부 모두 거주자인 경우
- 납세의무자: 2026년 2월 27일 시행령 개정으로 지분율과 관계없이 부부가 합의로 정한 사람이 됩니다
- 연령·보유기간: 합의로 정한 납세의무자를 기준으로 판단합니다
- 신청: 9월 16일부터 9월 30일까지, 한 번 신청하면 변동이 없는 한 다음 해에는 다시 내지 않아도 됩니다
공시가격이 18억원 안팎으로 낮고 세액공제율이 낮으면 각자 9억원 공제가 유리하고, 공시가격이 높고 고령·장기보유 공제율이 높으면 특례가 유리한 경우가 많습니다. 홈택스 모의계산으로 비교해 보는 것이 안전합니다.
계산 예시 2가지
아래 예시는 공식 세율로 직접 계산한 반올림 근사치입니다. 세부담 상한, 지자체 재산세 세율 조정, 도시지역분 등은 반영하지 않았으므로 실제 고지세액과 다를 수 있습니다.
예시 1: 1세대 1주택, 공시가격 18억원, 만 66세, 12년 보유
- 과세표준: (18억 − 12억) × 60% = 3억6천만원
- 산출세액: 150만원 + 6천만원 × 0.7% = 192만원
- 재산세 중복분 공제: 3억6천만원 × 45% × 0.4% ≈ 64만8천원 → 약 127만2천원
- 세액공제: 고령 30% + 장기보유 40% = 70% → 약 89만원 공제
- 종부세 약 38만2천원, 농어촌특별세(20%) 약 7만6천원, 합계 약 45만8천원
예시 2: 2주택, 공시가격 합계 20억원, 세액공제 없음
- 과세표준: (20억 − 9억) × 60% = 6억6천만원
- 산출세액: 360만원 + 6천만원 × 1.0% = 420만원
- 재산세 중복분 공제: 6억6천만원 × 60% × 0.4% ≈ 158만4천원 → 약 261만6천원
- 농어촌특별세(20%) 약 52만3천원을 더해 합계 약 313만9천원
고지·납부 일정과 분납·납부유예
종합부동산세법 제16조에 따라 관할세무서장은 12월 1일부터 12월 15일까지 종부세를 부과·징수하고, 고지서는 납부기간 시작 5일 전까지 발급합니다. 2026년에도 이 법정 기간이 적용되며, 고지서는 11월 하순에 받게 됩니다.
- 분납: 납부할 세액이 250만원을 넘으면 일부를 납부기한 다음 날부터 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다(법 제20조)
- 납부유예: 1세대 1주택자(공동명의 포함)로서 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고, 총급여 7천만원 이하 또는 종합소득금액 6천만원 이하이며, 종부세가 100만원을 넘으면 납부기한 3일 전까지 담보를 제공하고 신청할 수 있습니다(법 제20조의2)
합산배제·과세특례 신청(9월)
임대주택, 사원용 주택, 미분양주택처럼 종부세 과세 목적에 맞지 않는 주택은 9월 16일부터 9월 30일까지 보유현황을 신고하면 합산에서 빠집니다(법 제8조제2항·제3항). 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례와 부부 공동명의 특례도 같은 기간에 신청합니다. 2026년분 신청 기간은 이미 지났으며, 기한을 놓쳤다면 12월 1~15일 신고납부 때 반영하거나 고지 이후 경정청구로 바로잡을 수 있는지 관할 세무서에 확인해야 합니다.
2026년 세제개편안: 2027년분부터, 국회 심의 중
재정경제부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표했고 9월 1일 정부안을 확정해 국회에 제출했습니다. 종부세 부분은 실거주 1주택 공제 14억원 상향, 공정시장가액비율 단계적 인상, 주택 수 대신 주택가액 기준 세율, 1세대 1주택자 세액공제 금액 한도 신설 등이 담겼습니다. 8월 발표안에 있던 비거주 1주택 공제 9억원 축소와 세부담 상한 200% 상향은 9월 확정안에서 빠지고 현행 유지로 바뀌었습니다.
이 내용은 2026년 10월 19일 기준 국회 통과 전이므로 미확정이며, 통과되더라도 2027년 과세분부터 적용됩니다. 올해 12월 고지되는 2026년분 종부세는 위에서 설명한 현행 규정으로 계산됩니다.
자주 묻는 질문
6월 1일 전에 집을 팔면 올해 종부세를 안 내나요?
네. 6월 1일 현재 소유자가 납세의무자이므로 5월 31일까지 잔금을 받고 소유권이 넘어가면 매도인은 그해 종부세를 내지 않습니다.
2026년 공정시장가액비율은 몇 퍼센트인가요?
주택분은 60%입니다. 2026년 10월 1일 시행 시행령 제2조의4에도 100분의 60이 유지되어 있습니다. 인상안은 2027년분 이후를 대상으로 한 개편안이며 국회 통과 전입니다.
부부 공동명의 특례를 놓쳤는데 다시 신청할 수 있나요?
법정 신청 기간은 9월 16~30일입니다. 기간이 지났다면 12월 1~15일 신고납부 기간에 특례를 적용해 신고할 수 있는지, 또는 경정청구가 가능한지 관할 세무서에 문의하는 것이 좋습니다.
고지서는 언제 오나요?
법은 납부기간(12월 1~15일) 개시 5일 전까지 고지서를 발급하도록 정하고 있어 11월 하순에 받게 됩니다.
공식 출처: 종합부동산세법(국가법령정보센터), 국세청 종합부동산세 개요, 홈택스(종부세 모의계산·신고), 재정경제부 2026년 세제개편안 보도자료 (2026년 10월 19일 기준)